Kalkulation Gebäudereinigung: So berechnest du Preise, die über die ganze Laufzeit tragen

Kalkulation in der Gebäudereinigung bedeutet, aus drei Werten einen Angebotspreis herzuleiten: der zu reinigenden Fläche, dem Leistungswert in Quadratmetern pro Stunde und dem Stundenverrechnungssatz.

Die Formel: Fläche ÷ Leistungswert = Stunden pro Reinigung
Stunden × Frequenzfaktor × Stundenverrechnungssatz = Monatspreis

Die Zahlen für 2026: Der Tariflohn beträgt 15,00 € in Lohngruppe 1 und 18,40 € in Lohngruppe 6. Der Stundenverrechnungssatz liegt je nach Betrieb bei etwa 29 bis 34 € netto. Der Preis pro Quadratmeter ist das Ergebnis dieser Rechnung, nie ihr Ausgangspunkt.

Bei einer einmaligen Bauendreinigung ist ein Kalkulationsfehler ärgerlich. Bei einem Dauerauftrag ist er ein Vertrag.

Genau das macht die Unterhaltsreinigung anders als das Einmalgeschäft. Der Preis, den du heute in ein Angebot schreibst, gilt Monat für Monat. Wenn er 80 € zu niedrig liegt, sind das nach zwei Jahren fast 2.000 € Umsatz, die dir fehlen. Bei drei solchen Objekten wird daraus eine Summe, die den Unterschied zwischen Wachstum und Stillstand macht.

Drei Fehler tauchen dabei immer wieder auf:

Der Stundenlohn wird mit dem Stundensatz verwechselt. Was auf dem Lohnzettel steht, ist nicht, was dich die Arbeitsstunde kostet.

Es wird mit Sollstunden gerechnet statt mit produktiven Stunden. Urlaub, Krankheit und Feiertage sind bezahlte Zeit, in der niemand im Objekt steht.

Der Preis wird an der Konkurrenz ausgerichtet. Was der Mitbewerber nimmt, sagt nichts über deine Kostenstruktur.

Die Folge ist immer dieselbe. Der Auftrag kommt, die Auslastung steigt, die Marge nicht.

Ein Satz, der in Gesprächen mit Gebäudereiniger-Inhabern immer wieder fällt, bringt den Anspruch auf den Punkt: „Es muss Hand und Fuß haben." Genau darum geht es bei der Kalkulation. Nicht um eine Zahl, die passt, sondern um eine Zahl, die du erklären kannst.

Kurze Antwort: Ausgehend vom Tariflohn von 15,00 € in Lohngruppe 1 liegt der Stundenverrechnungssatz 2026 je nach Betrieb bei etwa 29 bis 34 € netto. Die Differenz entsteht durch Lohnnebenkosten, Ausfallzeiten, Gemeinkosten sowie Wagnis und Gewinn.

Der Stundenverrechnungssatz ist der Preis, den du dem Kunden pro produktiver Arbeitsstunde berechnest. Er ist nicht der Lohn deiner Reinigungskraft. Er enthält alles, was eine Arbeitsstunde tatsächlich kostet, plus deinen Gewinn.

Diese Löhne sind allgemeinverbindlich. Sie stehen in der Zehnten Gebäudereinigungsarbeitsbedingungenverordnung vom 23. Januar 2025 (BGBl. 2025 I Nr. 22) und gelten für jeden Betrieb der Branche, unabhängig von einer Mitgliedschaft im Bundesinnungsverband. Auch ausländische Unternehmen, die Beschäftigte nach Deutschland entsenden, müssen sie zahlen. Die Einhaltung kontrolliert die Finanzkontrolle Schwarzarbeit des Zolls.

Wichtig für die Kalkulation: Wer Mitarbeiter in der Glasreinigung einsetzt und nach Lohngruppe 1 bezahlt, verstößt gegen den Tarif. Das ist nicht nur ein rechtliches Risiko, es verfälscht auch jede Kalkulation für Glasleistungen.

Aus 15,00 € Tariflohn wird damit je nach Betrieb ein Stundenverrechnungssatz von rund 29 bis 34 € netto.

Diese Spanne ist bewusst eine Spanne. Es gibt keine amtliche Zahl für den Stundenverrechnungssatz, weil er von deiner Verwaltungsstruktur, deinem Fuhrpark und deinem Krankenstand abhängt. Wer dir eine exakte Zahl nennt, ohne deinen Betrieb zu kennen, rät.

Zwei Regeln dazu, die in der Kalkulation oft untergehen:

Nur der höchste Zuschlag zählt. Treffen mehrere zusammen, etwa Nachtarbeit an einem Feiertag, wird nicht addiert. Es gilt der höhere Satz.

Achte auf veraltete Angaben. Der Rahmentarifvertrag wurde 2019 überarbeitet. Ältere Quellen im Netz nennen noch 25 % für Nachtarbeit und 100 % für Sonntage. Wer damit rechnet, kalkuliert falsch.

Für die Praxis heißt das: Ein Objekt mit regelmäßiger Reinigung ab 22 Uhr hat spürbar höhere Personalkosten als ein Objekt, das um 18 Uhr gereinigt wird. Wenn der Kunde ein enges Zeitfenster vorgibt, gehört das in den Preis. Frage bei der Objektbegehung immer nach den möglichen Reinigungszeiten, bevor du kalkulierst.

Kurze Antwort: Für Büroflächen gelten 160 bis 230 m² pro Stunde als Richtwert, für Sanitärräume 60 bis 90 m² und für manuell gereinigte Flure 250 bis 350 m². Diese Werte gelten nur, solange der Leistungsumfang dem entspricht, was ihnen zugrunde liegt.

Der Leistungswert sagt, wie viele Quadratmeter eine Reinigungskraft in einer Stunde schafft. Er ist die zweite große Stellschraube neben dem Stundensatz.

Die RAL Gütegemeinschaft Gebäudereinigung veröffentlicht Richtwerte im Merkblatt „Empfehlungen zur Ermittlung von Leistungszahlen in der Unterhaltsreinigung" (Ausgabe Juli 2020). Für den Verwaltungsbereich sehen sie so aus:

Für Krankenhäuser, Pflegeeinrichtungen, Schulen und Kitas gibt es eigene Tabellen. Sanitärbereiche liegen dort teilweise noch niedriger, eine OP-Schlussreinigung bei 25 bis 60 m²/h.

Dreimal derselbe Raum. Drei völlig verschiedene Werte.

Der Leistungswert ist keine Eigenschaft des Objekts. Er ist das Ergebnis dessen, was in deinem Leistungsverzeichnis steht. Wer einen Wert aus einer Tabelle übernimmt, ohne den Leistungsumfang zu kennen, kalkuliert eine Zufallszahl.

Gewerbekunden wollen fast immer eine feste Monatspauschale. Dafür brauchst du einen dritten Wert: den Frequenzfaktor.

Ein Monat hat im Schnitt 4,33 Wochen (52 Wochen ÷ 12 Monate). Daraus ergeben sich diese Faktoren:

Schritt 2: Rüst- und Wegezeit aufschlagen

2,38 h × 1,15 (15 % Aufschlag) = 2,74 Stunden pro Reinigung

Schritt 3: Auf den Monat hochrechnen

2,74 h × 13,00 (Faktor für 3× pro Woche) = 35,62 Stunden pro Monat

Schritt 4: Monatspreis

35,62 h × 30 € = 1.068,60 € netto pro Monat

Beachte, was hier passiert ist: Die Sanitärfläche macht nur 10 % der Gesamtfläche aus, verbraucht aber 22 % der Reinigungszeit. Wer das Objekt mit einem einzigen Mischwert rechnet, verliert genau an dieser Stelle Geld.

Viele Kunden fragen nach einem Quadratmeterpreis. Das ist verständlich, weil es vergleichbar wirkt. Für deine Kalkulation ist es die falsche Richtung.

Rechne immer zuerst über Fläche, Leistungswert und Stundensatz. Teile erst danach:

1.068,60 € ÷ 400 m² = 2,67 € pro m² und Monat

Diese Zahl gilt für dieses Objekt, bei dieser Frequenz, mit diesem Leistungsverzeichnis. Sie gilt nicht für das nächste.

Ein Beispiel dazu: 2,50 € pro m² sind für ein modernes Großraumbüro auskömmlich. Für ein Gebäude mit vielen kleinen Sanitärräumen, engen Treppenhäusern und ohne Aufzug ist derselbe Preis ein Verlustgeschäft. Der Quadratmeterpreis sagt ohne Angabe von Raumtyp und Frequenz praktisch nichts aus.

Wenn ein Kunde auf einer Zahl besteht, nenne eine Spanne und erkläre, wovon sie abhängt. Das wirkt professioneller als eine schnelle Zahl, die du später nicht halten kannst.

Die Kalkulation vor der Angebotsabgabe ist eine Prognose. Ob sie stimmt, weißt du erst, wenn das Objekt läuft.

Die RAL Gütegemeinschaft empfiehlt ausdrücklich, nach Objektbeginn eine Nachkalkulation vorzunehmen, um erforderliche Korrekturen zu erkennen. In der Praxis machen das die wenigsten kleineren Betriebe.

So funktioniert es ohne großen Aufwand:

Ist-Zeiten erfassen. Über drei Monate notieren, wie lange die Reinigung tatsächlich dauert. Nicht geschätzt, sondern gemessen.

Mit der Kalkulation vergleichen. Bei einer Abweichung bis 10 % ist alles im Rahmen. Zwischen 10 und 20 % lohnt sich ein Blick auf Ablauf und Ausstattung. Über 20 % war der Leistungswert falsch angesetzt.

Konsequenz ziehen. Entweder du optimierst den Ablauf, oder du korrigierst den Preis zum nächsten möglichen Zeitpunkt, oder du weißt zumindest für das nächste vergleichbare Objekt, wie du rechnen musst.

Der eigentliche Wert der Nachkalkulation liegt nicht im einzelnen Objekt. Er liegt darin, dass deine Leistungswerte mit jedem Objekt genauer werden.

Kurze Antwort: Der aktuelle Tarifvertrag endet am 31. Dezember 2026. Die Verhandlungen für den Folgevertrag beginnen am 9. September 2026. Die IG BAU fordert zwei Euro mehr pro Stunde für alle Lohngruppen. Verträge, die über 2026 hinauslaufen, sollten deshalb eine Preisgleitklausel enthalten.

Der aktuelle Tarifvertrag läuft am 31. Dezember 2026 aus. Die erste Verhandlungsrunde zwischen der IG BAU und dem Bundesinnungsverband findet am 9. September 2026 statt.

Die IG BAU fordert einen Festbetrag von zwei Euro mehr pro Stunde für alle Lohngruppen, bei einer Laufzeit von zwölf Monaten. Setzt sie sich durch, läge Lohngruppe 1 bei 17,00 € und Lohngruppe 6 bei 20,40 €. Für die unterste Lohngruppe wäre das ein Plus von 13,3 %.

Der Bundesinnungsverband hat die Forderung zurückgewiesen. Es ist offen, wo die Einigung landet. Sicher ist nur: Die Löhne werden nicht sinken.

Bis hierhin ging es darum, den richtigen Preis zu finden. Zum Schluss noch eine Rechnung in die andere Richtung.

Nimm das Beispielobjekt von oben: 1.068,60 € pro Monat. Bei einer Vertragslaufzeit von 24 Monaten sind das 25.646 € Umsatz aus einem einzigen Objekt. Rechnest du mit einem Deckungsbeitrag von 25 %, bleiben rund 6.400 €.

Diese Zahl verändert den Blick auf zwei Dinge.

Erstens auf den Preis. Ein Nachlass von 10 % im Angebot wirkt klein. Über 24 Monate sind es rund 2.560 € weniger Umsatz. Das ist der Grund, warum eine saubere Kalkulation wichtiger ist als eine schnelle Zusage.

Zweitens auf die Akquise. Wenn ein Objekt über die Laufzeit 6.400 € Deckungsbeitrag bringt, darf seine Gewinnung auch etwas kosten. Viele Betriebe rechnen den Wert eines Objekts nie über die volle Laufzeit und bewerten deshalb jeden Euro für Kundengewinnung als reine Ausgabe.

In der Arbeit von Königsmarketing mit Gebäudereinigungen ist genau diese Rechnung der Ausgangspunkt jedes Gesprächs. Bevor über Maßnahmen gesprochen wird, steht die Frage, was ein einzelnes Gewerbeobjekt in der jeweiligen Region über seine Laufzeit einbringt. Ohne diese Zahl lässt sich nicht beurteilen, ob sich Kundengewinnung für Gebäudereinigungen überhaupt rechnet.

Welcher Kanal dafür der richtige ist, hängt von deiner Region und deinen Wunschobjekten ab. In Städten mit ausreichend Suchvolumen führen Google Ads am schnellsten zu Anfragen, weil sie im Umkreis ausgespielt werden und nicht auf ein bestimmtes lokales Suchvolumen angewiesen sind. Langfristig baut Suchmaschinenoptimierung Sichtbarkeit auf, die nicht bei jedem Klick Geld kostet.

„Jedes Objekt, das reinkommt, ernährt meine Familie." Dieser Satz aus einem Gespräch mit einem Inhaber beschreibt genau das. Ein Gewerbeobjekt ist kein Auftrag, es ist eine Umsatzquelle mit Laufzeit. Kalkulation entscheidet, wie viel davon bei dir bleibt.

Und deshalb gehört zur Frage „Was kostet dieser Auftrag mich?" immer auch die Frage „Wie kommen regelmäßig Anfragen für solche Objekte rein?" Das eine ist ohne das andere wenig wert.